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喜达屋资本:地产资产的运营不能假手于人
2019-12-02 15:07:02
[摘要] 喜达屋资本在2016年地产pe全球融资金额排名第四。喜达屋所管理的基金1)全球机会型地产投资,发起了13只私募地产基金,包括9只机会型基金,2只酒店基金,2只不动产债权投资基金。

资本市场最喜欢的模式有几个特点:

1、轻资产——也就是说,赚钱不取决于资产、资本、智力和品牌。换句话说,资产越重,遇到市场变化的风险就越高,估值也就越低。

2.再经营——也就是说,房地产资产的经营不能由他人完成,而必须有自己的经营能力和经营公司。这项业务是一家公司的面包和牛奶。许多世界上最成功的房地产资产管理公司,如tishman speyer、Hans和jll,都有自己的运营公司。

3.拥有一个金融资产管理品牌——金融是一个需要长期积累的行业。成功的金融资产管理领导者通常受过培训,并在房地产金融领域努力工作多年。纯开发者很难做好。只有能够用别人的钱投资的房地产品牌才具有高估值。

让我们介绍喜达屋资本。

喜达屋是一个“另类房地产资产管理模式,房地产资产管理”的商业模式。集团已收购650亿美元资产,目前管理总额为440亿美元。其拥有或管理的资产包括84,000套公寓、5,500万平方英尺的办公楼、5,000万平方英尺的零售物业、2,500家酒店、49,000块住宅用地等。

喜达屋资本在2016年全球房地产pe融资额中排名第四。

排名第一至第十的是黑石、孤星、布鲁克菲尔德、喜达屋、全球物流、tishman speyer房地产、橡树、威斯特布鲁克和CBRE全球投资公司。

喜达屋管理的基金

1)全球机会主义房地产投资(Global opportunity Real Estate Investment)推出了13只私募股权房地产基金,包括9只机会主义基金、2只酒店基金和2只房地产债务投资基金。(成功的房地产资产管理因其投资机会资产的能力而闻名)。

2)业绩正常的房地产债权投资通过两家上市公司管理的商业房地产抵押贷款reits公司和商业房地产抵押贷款投资基金投资于业绩正常的商业房地产抵押贷款。截至2014年底,两家上市公司累计投资超过180亿美元。

3)酒店管理集团(Hotel Management Group),该集团在20世纪90年代通过一系列并购和品牌整合创建了全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团;喜达屋资本集团成功退出喜达屋酒店管理集团后,于2011年成立了新的酒店管理集团sh集团。目前,sh集团拥有两个全新的酒店品牌,即环保酒店1酒店和豪华酒店百家乐。(这是轻资产和重操作模式的体现)

4)由喜达屋零售合作伙伴赞助和管理的零售物业投资,管理着美国29个社区商业中心,总租赁面积2700万平方英尺,总市值超过60亿美元。(未上市房地产基金)

5)抵押贷款证券化服务提供商喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)通过其附属于房地产投资信托公司stwd的子公司,在债务违约的情况下,为美国和欧洲市场的商业银行提供特殊服务。(交易所市场、上市房地产基金轻资产资产证券化模式)

6)住宅业务。金融危机期间,喜达屋资本集团收购了住宅领域的大量不良资产,并在此基础上成立了三家公司,即住宅土地投资公司(Residential Land Investment Company)收购了美国三个州60多个社区的17,000多块住宅用地。住宅开发公司主要专注于美国西海岸的住宅开发市场。以及经营单户住宅租赁业务的房地产投资信托基金,目前有7000多个单户住宅可供出租或出售。(处置不良资产的能力是房地产投资赚钱的最高端手段)

7)房地产证券投资。喜达屋资本集团于2004年成立喜达屋房地产证券公司,主要从事房地产证券投资业务,并于2005年推出第一只房地产证券对冲基金dirigo。(以房地产为重点的证券和投资银行是帮助其资产证券化和创造高收入的核心能力)

8)能源基础设施业务。2008年,喜达屋资本成立了能源部门。旗下两家能源基础设施基金喜达屋资本(Starwood Capital)已筹资23亿美元,完成价值40亿美元的投资交易。(对新领域、房地产和基础设施的探索非常接近,投资分析方法也非常接近)

9)油气资源投资作为能源司的延伸,将侧重于北美油气资源投资。

总而言之,喜达屋资本集团今天的业务范围已经扩展到能源、基础设施、对冲基金等领域。然而,作为仅次于黑石集团的全球第二大房地产基金,喜达屋资本集团的房地产投资业务最吸引投资者。

事实上,喜达屋资本的酒店资产基金或酒店专项基金表现良好,同期内部回报率在全球私募股权房地产基金中排名第一或第二。然而,本集团主要投资于住宅或其他领域的机会主义基金表现出相对较大的业绩波动。因此,酒店业的专业优势已成为喜达屋资本集团区别于其他房地产基金的一大特色。

喜达屋酒店集团的神话是如何创造的?

说到喜达屋资本集团,国内投资者可能并不熟悉,但大多数人都听说过喜达屋酒店管理集团。喜达屋酒店集团是世界上最大的酒店管理集团。截至2014年12月,该公司已管理了1200多家酒店,包括威斯汀酒店、喜来登酒店、福尔图娜酒店、豪华精选酒店、西酒店、雷吉酒店、艾米酒店、亚拉欣酒店、元素酒店和贡品酒店。

虽然喜达屋酒店管理集团很有名,但它的历史并不长。其成立可以追溯到1993年喜达屋资本集团第二基金的成立。喜达屋资本集团成立于1991年,通过收购住宅领域的不良资产获得了第一桶黄金。1993年,喜达屋资本集团推出了第二大基金,募集了1.02亿美元。在第二基金的支持下,喜达屋资本集团于1994年收购了破产酒店房地产投资信托公司hot的大部分不良债务,并将旗下第一基金和第二基金持有的酒店资产投入hot上市公司。重组后的hot共持有47家酒店权益,成为当时美国最大的酒店reits公司,从而为喜达屋酒店集团的诞生奠定了基础(今天,喜达屋酒店管理集团的股票代码仍然使用hot)。

1995年,喜达屋资本集团的资金与高盛集团联手,以5.37亿美元从一家日本公司购买了威斯汀酒店品牌。此后,喜达屋资本集团改变了威斯汀的管理团队,重新设计了威斯汀的品牌形象和市场定位。两年多来,威斯汀品牌下的酒店数量从70家增加到120多家。1998年1月,以威斯汀品牌为核心,hot重组为喜达屋酒店管理集团。

威斯汀之后,喜达屋酒店集团于1998年以146亿美元的总价收购了itt喜来登公司,并获得喜来登、福尔图娜和豪华精选三大酒店品牌。到1998年年中,hot的市值从1994年首次收购时的800万美元上升到200亿美元。

喜达屋酒店集团不仅通过品牌收购扩大规模,还创造了一系列新概念酒店,包括成立于1998年的豪华精品酒店品牌W,以及成立于1999年的豪华酒店品牌雷吉(Reggie)。其中,西大酒店更被视为最成功的酒店品牌之一。

2005年,在喜达屋资本集团的帮助下,喜达屋酒店集团增加了另一个品牌成员,即法国的艾美酒店(Le Meridien Hotel)。喜达屋酒店管理集团收购了艾米酒店的品牌和管理合同,而喜达屋资本集团与雷曼兄弟共同收购了艾米酒店拥有的32家豪华酒店的所有权。截至2014年,喜达屋资本集团已经出售了其中30家酒店的所有权;然而,这些酒店仍将由喜达屋酒店集团管理。在全球范围内,艾米品牌下的酒店数量已经扩大到130多家。

2013年4月,喜达屋资本集团又推出了第九大基金,募集资金42亿美元。第九基金专注于不良资产领域的投资机会。2015年3月,喜达屋资本完成了下一轮基金10募集,共募集56亿美元。与之前的基金相比,基金10将更加关注欧洲市场的投资机会。

在9号和10号资金的支持下,喜达屋资本于2013年7月以7.35亿美元收购了酒店公寓平台IN TOWN SUITES的抵押贷款和所有权。2015年5月,喜达屋资本集团从另一家私募股权基金购买了另外50套经济型酒店公寓,将intown suites拥有的酒店公寓数量增至189栋,共有24,154间客房,从而成为美国最大的经济型酒店公寓公司。

此外,在上述两项基金的支持下,喜达屋资本还于2015年1月以12亿美元收购了tmi酒店,收购了181家有限服务酒店。在此之前,集团拥有115家有限服务酒店。收购后,喜达屋资本集团旗下的有限服务酒店总数将超过300家,从而建立起美国最大的有限服务酒店平台。

在英国,喜达屋资本于2013年2月斥资5.43亿美元收购了22家淑女酒店和一家伦敦会议中心,增加了3,768间酒店客房和500间会议室。基于此平台,喜达屋资本于2014年1月和3月分别收购了德维尔场馆四大支柱酒店中的5家酒店和23家酒店,使英国酒店平台上的客房数量达到7000多间和近900间会议室。2015年,喜达屋资本收购了格拉斯哥的五星级酒店和爱丁堡的地标性酒店,并将上述酒店与新的连锁品牌统一起来,组建了英国连锁酒店集团——主酒店集团。

总之,在基金9和10的支持下,喜达屋资本集团已经开始打造自己的连锁有限服务酒店和经济型酒店公寓品牌,并扩大了海外投资规模。相应地,基金9在不到两年的时间里完成了70%的投资。其投资资产累计增值33%,分配的收入相当于其投资资本的20%。历史上,该公司的酒店基金和酒店投资基金都取得了比同行更好的投资业绩。

相比之下,该公司在1999年和2002年推出的5号和6号基金,由于这一时期创始人、喜达屋酒店管理集团首席执行官斯特恩利希特(sternlicht)的影响,无法投资酒店相关资产。他们只能广泛投资于办公楼、商场、住宅楼、公寓、高尔夫球场和其他资产,导致业绩不佳。其中,1999年进入投资期的5号基金(Fund No.5)落后于同期房地产基金的投资回报率中值水平(14%),内部收益率净额为10%,而2002年进入投资期的6号基金(Fund No.6)则位列同期房地产基金的最后一个季度。

可以看出,酒店业的专业优势对喜达屋资本集团获得高投资回报至关重要。除了酒店领域强大的管理团队外,喜达屋资本集团近年来还在零售物业、住宅开发和工业地产方面建立了自己的管理团队。

诚然,酒店行业的专业优势在一定程度上限制了喜达屋资本集团投资组合的产业分散,但也赋予了其基金在细分市场更强的投资能力。此外,与其他投资者相比,喜达屋资本敢于接管危机中被其他投资者抛弃的酒店领域的不良资产,从而以更低的成本获得投资机会,创造更高的回报。

资料来源:黄石爻投资银行

白石慧负责教室

96课的主题:城市更新下旧工厂振兴中的内容重构。

主讲人:赵伟现任天(北京)文化创意发展有限公司瓦乌基总经理、上海雅郎瓦乌基商务咨询有限公司副总经理、成都音乐广场街区商务管理有限公司监事,Xi安曲江大华瓦乌基文化商务管理有限公司董事,赵伟先生从事商业房地产领域工作20多年,从事文化和旅游贸易商混合房地产的开发和经营。特别是在旧工业建筑的活化和利用、旧城区商业改造的规划和管理以及现有业务的升级方面积累了丰富的经验。他主张以新的空间美学优化现有建筑,以务实的运营模式进行旧工厂和旧街区的城市更新。带领团队为中国许多老工厂进行主题复合文化商务园改造项目,如Xi安大华1935、成都音乐工作室、上海国际时装中心、北京中车1897科创市、首钢公园长安工厂等。他们在园区改造规划、定位规划、营销推广、投资推广、业态组合、运营管理等环节有着独特的经验和体会。在交易中,应注意前瞻性与务实性、可操作性和中长期效益的平衡与互补。通过整个改造和运营过程的改进,建立一个高效健康的流通体系,使现有资产能够实现环境改善和价值增长,从而成为区域标杆甚至城市名片。多年来,汇聚了众多行业领先的专家联盟和合作伙伴,在金融投资、规划设计、营销推广、金融媒体、泛娱乐、新零售、奢侈品等领域拥有深厚的网络和品牌资源。

时间:2019年10月17日星期四晚上20: 00 -22: 00

地点:石慧紫官教室(微信群)

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来源:梦想家

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