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聚焦“金九银十”|楼市成交萎缩投资降火,四季度整体市场承压
2019-12-02 12:56:41
[摘要] 展望四季度,中指研究院认为,在房企促销冲刺业绩年度目标的情况下,楼市价格涨幅有望继续回落;而三四线代表城市由于前期需求存在透支后期增长乏力,市场将延续调整态势,同时一、二线城市市场规模随着市场环境的收

10月初,各大研究机构陆续发布了今年第三季度房地产市场总结报告,展望下一季度的行业走势。总体而言,各机构一致认为,在国家市场稳定政策的控制下,市场价格越来越稳定,重点城市交易规模稳步下降,同时土地拍卖热开始降温,房地产投资有所降温。从企业业绩来看,龙头企业销售业绩普遍放缓,收购土地的热情也有所减弱。

为此,许多机构对第四季度房地产行业的发展趋势进行了预测,认为在经济下行压力加大的背景下,房地产市场的规模也将略有调整。相应地,企业投资的增长率将继续放缓。

前三个季度,住宅建筑的平均月营业额在2015年下降到相同水平。

2019年第三季度,国内房地产的总体政策基调是“不要将房地产作为短期经济刺激手段,而要注重防范房地产金融风险”。中学研究所最近发布的一份研究报告显示,自今年以来,重点城市的商品住宅周转规模逐年调整。其中,第三季度一线、三线代表城市营业额同比下降,二线代表城市营业额相对稳定。在价格方面,新建住房价格环比增幅继续保持在较低水平,整体表现相对稳定。

根据中国房地产指数系统对100个城市进行的全面抽样调查数据,100个城市的整体价格表现稳定,今年以来每个季度的累计涨幅较去年同期有所收窄。2019年9月,白城新建住宅均价为15051元/平方米,比上个月上涨0.31%。连续11个月保持在0.4%以内,整体价格相对稳定。据初步统计,2019年前三季度50个有代表性城市商品住宅的月平均成交量下降到2015年的同一水平,各季度成交量同比下降。自第三季度以来,政策环境变得更加严格,买家有强烈的观望情绪。3月至4月,一级和二级市场的反弹导致需求后续释放力度不足,市场调整压力加大。第三季度,50个有代表性城市的商品住宅平均月营业额同比下降1.8%,比第二季度略有上升。同月,主要城市的营业额从8月下降到9月。“金九”的质量是不够的。

在土地市场,第三季度政府土地销售速度放缓导致交易量下降。住宅用地销售的平均底价环比下降,但与去年同期相比,仍处于较高水平。今年年初以来,全国300个城市共售出398处住宅用地,总规划建筑面积3796万平方米。第三季度销售的住宅用地数量比第二季度略有增加,每月销售的住宅用地比例也逐月上升。9月份出售的住宅用地数量占7.4%,但仍明显低于2018年下半年出售的土地数量。

同策研究所的监测数据还显示,由于住宅销售市场疲软的影响,土地市场的热度自今年以来持续下降。一、二线热点城市地价涨幅收窄,地价徘徊在低位,土地拍卖成交额和底价普遍上涨。截至今年9月30日,全国300个城市共完成建设用地交易3674宗,比8月份减少2391宗,比去年同期减少2347宗。交易额达到3591.43亿元,比上个月下降28.15%,比上年下降33.60%。竣工建筑面积24379.15万平方米,比上个月下降26.10%,比上年下降27.91%。平均房价为每平方米1473.16元,环比下降2.77%,同比下降7.89%。

第四季度:市场规模调整加剧,价格上涨预期将继续下降

机构普遍认为,今年第三季度融资环境继续收紧,住房企业整体融资规模同比萎缩,融资渠道收紧。相应地,住房企业的投资态度趋于谨慎,征地步伐放缓。在此背景下,第四季度房地产市场的规模调整可能会加剧,价格上涨也可能会继续回落。

此前,通策咨询研究中心主任张宏伟分析称,目前房地产市场资金政策的“窗口导向”防火墙已经被铸造。即使市场上有钱,也很难非法进入房地产市场。从短期来看,至少到第四季度,房地产市场监管将继续,市场调整基本面将保持不变。

中指研究所认为,虽然重点监控住房企业的销售业绩在第三季度保持增长,但在严格的房地产监管和信贷监管条件下,需求进入市场的热情减弱,企业销售业绩的增长率放缓。同时,预计在全力争取全年销售业绩目标的压力下,第四季度通过加大促销力度和适度降价来抢回资金将成为企业的一种趋势。

该机构的报告称,在市场监管不断收紧的背景下,全国房地产市场“九金十银”的质量难以显现,预计在供需摇摆的情况下,第四季度市场规模调整将略有扩大。在价格方面,由于高价项目集中于市场等结构性因素,商品房销售价格保持了快速上涨。然而,考虑到住房企业近期的积极营销势头,第四季度的价格涨幅可能会进一步下降。在行业金融监管力度加大、融资渠道狭窄、销售收入支持不足的背景下,第四季度住房企业资金压力将进一步凸显,这将进一步影响住房企业启动投资的积极性。预计国家房地产开发投资和新开工地区的增速将继续放缓。在投资方面,1-8月份建筑成本同比增长率达到2015年以来的最高水平,8月份竣工面积同比增长率也出现了2019年以来的首次反弹。在行业竣工压力不断加大的背景下,预计第四季度建筑安装投资仍将保持快速增长,从而带动发展投资增速保持较高水平。但是,考虑到资金压力导致投资热情减弱,土地收购费增速持续放缓,预计第四季度投资增速将继续保持高位回落。就新建筑而言,第四季度的销售调整和资金方面的压力将对住房企业开工建设的积极性产生重大影响。此外,去年的高基数也会在客观条件下影响新建筑的扩张。预计第四季度新建筑面积的增长率将逐渐回落到较低水平。

展望第四季度,中指研究所认为,在住房企业促销和冲刺业绩年度目标的条件下,房地产市场价格上涨预计将继续回落。另一方面,由于前期需求透支,后期增长缓慢,三线四线城市将继续调整。与此同时,随着市场环境收紧和需求释放放缓,一线和二线城市的市场规模也将面临一定的调整压力。第四季度整体市场将面临压力。

[记者]冯善书

[作家]冯善书

[消息来源]南方报业传媒集团南方客户


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